IAS 40 – Bất động sản đầu tư áp dụng cho kế toán các bất động sản nắm giữ để tạo ra lợi nhuận từ cho thuê hoặc để gia tăng vốn. Bất động sản đầu tư được ghi nhận ban đầu theo giá gốc, trừ một vài ngoại lệ. Sau ghi nhận ban đầu, đơn vị có thể lựa chọn ghi nhận bất động sản đầu tư theo mô hình giá gốc hoặc mô hình giá trị hợp lý.
International Accounting Standard (IAS) là các Chuẩn mực Kế toán Quốc tế được Ủy ban Chuẩn mực Kế toán Quốc tế (IASC), có trụ sở tại Luân Đôn, vương quốc Anh ban hành từ năm 1973 đến năm 2001. Sau thời điểm này, IASC tái cấu trúc thành Hội đồng Chuẩn mực Kế toán quốc tế (IASB). IASB kế thừa các IAS do IASC ban hành, đồng thời sửa đổi và ban hành các Chuẩn mực Báo cáo Tài chính Quốc tế mới là International Financial Reporting Standard (IFRS).
1. Định nghĩa trong IAS 40
Bất động sản đầu tư là tài sản cố định (đất hoặc nhà cửa – hoặc một phần của nhà cửa – hoặc cả hai) được nắm giữ (bởi chủ sở hữu hoặc bởi bên đi thuê trong thuê tài chính) để thu lời từ việc cho thuê, chờ tăng giá hoặc cả hai.
2. Ghi nhận theo IAS 40
Một bất động sản đầu tư được nắm giữ sẽ được ghi nhận là tài sản khi; và chỉ khi: đơn vị có nhiều khả năng sẽ nhận được các lợi ích kinh tế trong tương lai liên quan đến bất động sản đầu tư; và nguyên giá của bất động sản đầu tư có thể được xác định một cách đáng tin cậy.
3. Đo lường ban đầu theo IAS 40
Bất động sản đầu tư sẽ được ghi nhận ban đầu theo nguyên giá. Chi phí giao dịch được bao gồm trong giá trị ghi nhận ban đầu. Không tính vào nguyên giá của bất động sản đầu tư các chi phí sau:
- (a) chi phí khởi nghiệp; (trừ khi là chi phí cần thiết để chuyển bất động sản thành trạng thái có thể sử dụng được theo mục đích của ban quản trị).
- (b) lỗ từ hoạt động sản xuất kinh doanh phát sinh trước khi bất động sản đầu tư đạt được mức độ sử dụng theo kết hoạch; hoặc
- (c) giá trị lãng phí bất thường của nguyên vật liệu; nhân công; hoặc các nguồn lực khác phát sinh khi thi công hoặc phát triển bất động sản đầu tư.
4. Đo lường sau ghi nhận ban đầu theo IAS 40
IAS 40 cho phép các đơn vị lựa chọn giữa: mô hình giá trị hợp lý và mô hình giá gốc.
Một phương pháp phải được áp dụng cho tất cả các bất động sản đầu tư của đơn vị. Thay đổi chỉ được phép nếu điều này dẫn đến sự trình bày phù hợp hơn. IAS 40 lưu ý rằng; rất ít khả năng có thể thay đổi từ mô hình giá trị hợp lý sang mô hình giá gốc.
4.1 Mô hình giá trị hợp lý
Sau khi ghi nhận ban đầu; đơn vị lựa chọn mô hình giá trị hợp lý sẽ định giá toàn bộ bất động sản đầu tư tại giá trị hợp lý; trừ trường hợp nêu tại đoạn 53.
Lợi nhuận hay lỗ phát sinh từ thay đổi giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư sẽ được ghi nhận vào báo cáo kết quả kinh doanh cho kỳ mà chúng phát sinh.
Khi xác định giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư theo IFRS 13; ở khía cạnh khác; đơn vị phải đảm bảo giá trị hợp lý phản ánh thu nhập từ tiền thuê từ hợp đồng thuê hiện tại và các giả thiết khác mà các bên tham gia thị trường có thể sử dụng khi định giá bất động sản đầu tư trong điều kiện thị trường hiện tại.
Khi bên đi thuê sử dụng mô hình giá trị hợp lý để xác định giá trị của bất động sản đang nắm giữ thuộc dạng tài sản được quyền sử dụng; đơn vị sẽ định giá tài sản được quyền sử dụng; mà không phải bất động sản gốc; tại giá trị hợp lý.
4.2 Mô hình giá gốc
Sau khi ghi nhận ban đầu; đơn vị lựa chọn sử dụng mô hình giá gốc sẽ xác định giá trị của bất động sản đầu tư theo quy định của IAS 16; với giá trị ghi sổ bằng nguyên giá trừ khấu hao lũy kế và suy giảm giá trị lũy kế.
5. Thanh lý
Một bất động sản đầu tư sẽ bị dừng ghi nhận (loại trừ khỏi báo cáo tình hình tài chính) khi bị thanh lý hoặc khi một bất động sản đầu tư bị dừng sử dụng vĩnh viễn và không còn lợi ích kinh tế trong tương lai nào được kỳ vọng từ việc thanh lý này.
Xem thêm
Tìm hiểu về Chuẩn mực Kế toán quốc tế IAS 12 – Income Taxes (Thuế Thu nhập doanh nghiệp)
Tìm hiểu về Chuẩn mực Kế toán quốc tế IAS 7 – Statement of Cash Flows (Báo cáo lưu chuyển tiền tệ)
